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第5回マンションライフフォーラム 主催 マンションNPO
後援 中野区
（セミナーの内容は「マンションＮＰＯ通信46号」に詳細な図表とともに掲載されています。
本文では、その中から、要約したテキストのみを抜粋してご紹介しています。）
第１部 (10:00～13:00) 「管理組合会計講座」
会計ビッグバンで揺れ動く我が国の会計制度の現状を踏まえつつ、前半では、会計とは何かの原点に立ち返って管理組合会計の今後のあるべき姿を展望し、後半では、管理組合会計の実務をＥｘｃｅｌを用いた実例を使ってご紹介しました。
(10:00～10:45) １‐１ 管理組合会計制度の要点
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・国際会計基準（IFRS）とXBRLで変わる会計制度
財務報告書は一般に、記録と慣習と判断の総合的表現と言われているように、作成する管理組合自身の、或は、委託している管理会社の会計実務に、会計慣行と会計判断が複合されて作成されています。
従って、財務報告書には管理者の主観的な判断がある程度反映するのは避けられません。
そのため、これらの財務報告書に客観性と社会的信頼性を与えるには、会計上の拠るべき適正な指針（ＧＡＡＰ）が必要になってきますが、管理組合会計には準拠すべき会計基準が存在しません。
一般に公正妥当と認められている会計原則（GAAP）の適用を巡って企業会計と公益法人会計の二つの方式の間で独自に設定されてきた管理組合会計が今後どう変わっていくかについて、従来の我が国の縦割り主務官庁毎に作成された会計基準ではなく、営利・非営利法人の間で垣根を作らないセクターニュートラルの思想のもとに統一された国際会計基準(IFRS)に統合されていく世界的な会計制度の潮流の中で、我が国の管理組合会計制度への適用を新たに構築していくことになるという方向性
についての説明がありました。
会計の原点、それは正しい情報開示を行い、透明性を確保し、説明責任を果たせということです。
・管理組合会計の財務報告書に求められる説明責任の4つの要素
（１） 理解可能性（Understandability）
会計に関して専門的知識を有しない 者にも理解できる内容であること
（２） 目的適合性（Relevance）
利用者の目的に適っていること
（３） 信頼性（Reliability）
信用できる根拠に基づいていること
（４） 比較可能性（Comparability）
時系列および他の同種組織間における特定業務のコストや収入の比較を利用者が行うことができること |
―（15分間 休憩）―
(11:00～12:30) １‐2 Excelでできる管理組合会計の実務
～ 入金管理から財務諸表4表の作り方まで ～
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Excelを用いて会計を行うには、パソコンとExcelと基本的な簿記の知識が必要であること、また、市販会計ソフトの種類と導入の注意点についての説明、及び、財務諸表では見えてこない「人的資産」「組織資産」「関係資産」「都市資産（地域格差）」をどう捉えるかについての解説の後、Excelを用いた実務について、入金管理から財務諸表4表の作り方の説明がありました。
（入金管理台帳をもとに、収支計算書、貸借対照表、正味財産増減計算書、財産目録への展開の仕方）
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(12:30～13:00) １‐3 質疑応答
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Ｑ）財務諸表として、何故 貸借対照表が必要なのか
Ａ）子供会やＰＴＡ・親睦会などのように次年度に財産を引き継ぐ必要のない単年度決算の場合は収支計算書だけで構わないが、継続して事業を営む管理組合の場合には、一定期間内の事業の収支を示した収支計算書と、期末における財産がどうなっているかを示す貸借対照表はペアで必要であること、加えて、公益法人会計に準じる場合は正味財産（＝資産－負債）の増減を示す正味財産増減計算書が求められ、更に法人組合では財産目録が法律で義務付けられていることなど。
（その他） 収支計算書に記載される管理費等の収入を、未収金を除いた実際の入金高で示す場合と、本来入金されるべき金額で示す発生主義でのあり方や、外部貸し駐車場の場合の納税に関する質問などのほか、預金通帳の名義をめぐって、ペイオフ対策で通帳を増やしたのに、更に、平成21年度マンション管理適正化法改正を受けて収納口座と保管口座の分別管理のため、更に通帳が増える結果となり、管理の現場では混乱していることなどの問題提起など、多岐にわたる質疑がありました。
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第2部 (14：00〜16：30)
「最適コストバランスを考えた長期修繕計画と大規模修繕工事」
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「長期修繕計画と大規模修繕工事のコストの違い」
「大規模修繕のコストを下げる方法とは？」
「工事監理だけ、依頼できるものなのか？」など質疑応答形式で、進められました。
●2回目の修繕の後に資金不足に陥るマンションが多いそうですが？
3回目の大規模修繕は、各戸玄関ドア、バルコニーのサッシ交換やエレベータ、排水設備等、工事箇所が多く、1回目、2回目に比べて2倍以上の費用がかかってきます。
●長期修繕計画ではどのような資金計画を提案するのですか？
まずは、現状の積立金でいつどのくらい足りなくなるかを表にして現状把握します。
次に、毎月の積立金の必要額を算出します。
しかし、住む人も高齢化している築30年以上のマンションでは一気に値上げするのは現実的ではありません。 事情も伺いながら、場合によっては借入も検討し、できるだけ実現可能性のある幾つかの提案をします。 その上で、さらに管理組合と相談を重ねます。重要なのは、住民の方の合意と協力が得られるような資金計画にすることです。総会を通らなければ、意味がないからです。
●維持管理に多めのコストがかかるマンションとは？
吹き抜けや玄関ポーチ、両面バルコニー等が設置されたマンションはシンプルな形の建物より外壁面積が広くなります。その分防水や塗装工事等に手間と費用がかかることになり、工事費が3割ほど割高になるケースもあります。
低層のマンションも戸当りの工事費用が割高になりますから注意が必要です。また、機械式駐車場の改修費用は相当高額になります。こういう場合は、一般的な目安はあまり参考になりません。マンション独自の長期修繕計画を作って
早めに必要な工事費を把握するようにしてください。
●大規模修繕の費用を少しでも削減するには？
修繕工事はバラバラと行わず、できる限り大規模修繕時に集約することです。その上で「競争見積り」をします。工事がまとまれば、工事費が大きくなるので、この仕事を受注したいということで、施工業者もかなり努力して見積りを出して来ます。
●大規模修繕工事で気をつけていることはありますか？
工事を計画している時は、お金が足りるかどうかに頭がいってしまいがちですが、工事終了後は、違うところが目に付きます。例えば、室名札、金物類、門扉などが錆びたり古びていることがあります。また、足場がないと清掃できない部分のガラスの清掃などです。
最終的に見栄えに影響する小さな項目も、しっかりと仕様書に入れることが重要です。
工事が終わったときに「きれいになったね」と一般住民の方にも喜んでもらえるような総合的な完成度が必要だと思っています。
●終了後の最大のポイントは？
大規模修繕工事終了後は、必ず長期修繕計画の見直しをするようにしてください。長期修繕計画を作る、あるいは見直しをすると、ほとんどのマンションで積立金の値上げが必要だということになりますが、ここが今後マンションを長持ちさせられるかどうかの最大のポイントです。段階的な値上げや借入を使う方法もありますし、専門家も交えた勉強会や住民説明会も有効です。
先送りしないで、工事資金の必要性を一番理解している理事会の時に、ぜひ、取り組んでほしいと思います。
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まとめ
村井 忠夫(マンション管理評論家)
◎ 個別相談（要予約：無料）
①管理運営、修繕に関するご相談（10：30〜12：30）
②会計に関するご相談（14：00〜16：00）。
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