第一部 居住者レポート
①専有部分までの工事をするには、日頃の信頼関係が重要だと感じました
＜ハイツ武蔵小山管理組合 理事長 長岡進さん＞
＜工事内容（一部抜粋）＞
1978年竣工 鉄筋コンクリート造 10階建 29戸
①改善、改良のための工事
・エントランス改修（段差解消、駐輪場タイヤ止め設置）
・アルミサッシ補修（一部）、避難ばしご等の設置
・EV内部改修、共用廊下改修
②設備に関する工事
・給水システムを増圧直結方式に変更（受水槽・高架水槽の撤去、増圧ポンプの設置）
・専有部分給水管改修、各戸給湯管の更新工事、 排水管補修工事
1回目の大規模修繕の際には、十分な蓄えもなく、一戸あたり100万円近い一時金を集めました。その反省から、管理費の節減分を積立金に回したり、修繕積立金の値上げをしてきました。
専有部分を含めた設備の改修は、長期修繕計画の中に、検討事項として入れていましたので、工事費用の見当はついていました。実行に踏み切ったのは、漏水事故が多発してきたからです。
理事や修繕委員だけでなく、誰もが待ったなしだと思っていました。
しかし、問題は、賃借入居者が半数近いことでした。区分所有者には高齢者が多く、平日も自宅にいますが、賃借入居者はほとんどが勤め人で、平日の在宅が難しい場合が多かったのです。工事日の調整が大変でした。住人の代わりに、修繕委員が鍵をあけ、立ち会うことも多々ありました。専有部分まで行う工事は、管理組合への信頼がなくては、難しかったと思います。
また、私たちのマンションには高齢者が多いので、エントランス奥にあった段差をなくせたのは、大変うれしいですね。
②長期修繕計画を軸に、専門家に相談しながら修繕に取り組んでいます
＜グリーンコーポ大倉山管理組合修繕委員 木村和男さん＞
＜工事内容＞
1979年竣工 鉄筋コンクリート造 7階建 4棟 312戸
・専有部分の給水管・給湯管をすべて樹脂製の新しい管に交換
・給水方式を増圧直結方式に変更
（受水槽とポンプ室を撤去、コンパクトな増圧ポンプを設置）
・受水槽の跡地を駐輪場、駐車場に （変電室の撤去も検討中）
2007年7月から来年4月の予定で、専有部分を含めた給水給湯設備の改修工事を実施します。先日の臨時総会で約1億3000万円、一戸あたり43万7500円相当の工事が承認されました（修繕積立金の30か月分）。
総会では、専有部分まで工事すること自体は、満場一致の賛成でしたが、一部露出配管になる箇所があるため、配管類はどう納まり、どのような体裁になるのかという点は相当な関心がよせられました。
専有部分までの設備工事は、突然でてきた話ではありません。4年前に行った大規模修繕の際に十分検討し、諸事情のため見送った項目だったのです。長期修繕計画には、将来ぜひやっておきたいという項目、例えば、変電室改修、エレベーター改修、各戸玄関扉やサッシの交換などはすべて入っています。その上で資金計画をしてきました。
マンションの維持管理には、専門家との連携と長期修繕計画が要だと思っています。
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